Was sind Direktkredite?
Warum sind Direktkredite ›qualifizierte Nachrangdarlehen‹?
Wie sichern wir unsere Zahlungsfähigkeit ab?
Risikowarnung
Wie geht es vergleichbaren Projekten?
Wer profitiert von dem Projekt?
Wie sind die Konditionen für einen Direktkredit?
Wie bekomme ich mein Geld zurück?
Was ist der Unterschied zwischen dem ›Bikes and Rails Verein‹ und der ›Bikes and Rails GmbH‹?
Was ist das habiTAT?
Was heißt spekulationsfrei?

Was sind Direktkredite?

Direktkredite sind Geldbeträge, die dem Hausprojekt – ohne den Umweg über eine Bank – direkt geliehen werden können. Sie bieten Einzelpersonen und Gruppierungen eine vom Gesetzgeber geschaffene Möglichkeit, Erspartes sinnvoll, sozial, ökologisch und nachhaltig anzulegen. Private Direktkredite haben den Vorteil des persönlichen Kontakts: Sowohl das Projekt als auch die Personen dahinter und ihre Ziele sind bekannt. Die Kreditgeber:innen wissen genau, wie und wo ihr Geld angelegt ist. Der Direktkreditvertrag ist überschaubar und verständlich mit einfachen und klaren Konditionen. Wir halten unsere Direktkreditgeber:innen immer auf dem Laufenden und schaffen eine solide Basis durch transparente Abläufe und Informationen.
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Warum sind Direktkredite ›qualifizierte Nachrangdarlehen‹?

Was hier aufgrund der einfachen Verständlichkeit als ›Direktkredit‹ bezeichnet wird, ist rechtlich gesehen ein ›qualifiziertes Nachrangdarlehen‹. Die FMA (Österreichische Finanzmarktaufsicht) schreibt über Nachrangdarlehen bzw. qualifizierte Nachrangdarlehen:

»Bei einem Nachrangdarlehen handelt es sich um ein Darlehen, bei welchem der Geldgeber akzeptiert, dass er im Rang hinter die anderen Gläubiger tritt. Der Geldgeber akzeptiert, dass er im Fall der Insolvenz des Darlehensnehmers sein Geld erst dann zurückbekommt, wenn davor alle anderen Gläubiger ihr Geld erhalten haben (›Nachrangklausel‹).«

»Bei qualifizierten Nachrangdarlehen muss der Darlehensnehmer trotz Fälligkeit bereits dann nicht zahlen, wenn er durch die Zahlung in eine ernste finanzielle Krise geraten könnte. Der Darlehensgeber kann die Rückzahlung des Darlehens solange nicht verlangen, wie sie beim Darlehensnehmer eine Insolvenz auslösen könnte.«
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Wie sichern wir unsere Zahlungsfähigkeit ab?

Solange unsere Einnahme aus der Generalmiete alle Kapitalkosten (Zinsen, Tilgung) und andere Kosten wie Instandhaltung oder einen etwaigen Ausfall der Generalmiete bzw. sonstige von unserer Gesellschaft zu zahlende Kosten decken, ist die Bikes and Rails GmbH zahlungsfähig. Die Generalmiete ist auf Basis der vom Verein zu lukrierenden Mieten solide gerechnet und enthält Rücklagen für Mietausfälle und Instandhaltungsmaßnahmen. Die langfristig günstigen Mieten, die ökologische Bauweise und die attraktive Lage schaffen ein hohes Interesse an Bikes and Rails. Der Verein führt eine lange Warteliste für Wohnungsinteressierte, was einen Ausfall der Zahlung der Generalmiete an uns aus heutiger Sicht nicht sehr wahrscheinlich macht.
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Risikowarnung

Unserem Transparenzgebot folgend weisen wir auf folgende Risiken hin, die mit jeder Investition in Veranlagungen, so auch mit einer Investition in unser Projekt in Form eines qualifizierten Nachrangdarlehens, verbunden sind:

Unser Angebot weder von der Finanzmarktaufsicht (FMA) noch von einer anderen österreichischen Behörde geprüft oder genehmigt, was gesetzlich auch nicht vorgesehen ist. Investitionen in Veranlagungen sind mit Risiken verbunden, einschließlich des Risikos eines teilweisen oder vollständigen Verlusts des investierten Geldes oder des Risikos, möglicherweise keine Zinsen zu erhalten. Die Investition fällt nicht unter die gesetzlichen Einlagensicherungs- und Anlegerentschädigungssysteme. Es handelt sich nicht um ein Sparprodukt. Die Kreditgeber:innen sollten nicht mehr als 10% ihres Nettovermögens investieren. Die Kreditgeber:innen können die Veranlagung nicht weiterverkaufen.
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Wie geht es vergleichbaren Projekten?

In Österreich gibt es neben Bikes and Rails mit dem Hausprojekt Willy*Fred in Linz, der Autonomen Wohnfabrik in Salzburg, SchloR in Wien und Wohnstrudel in Kastell Schönau bereits 5 komplett realisierte habiTAT-Häuser. Alle wurden nach dem solidarischen Modell des Mietshäuser Syndikats mit einer Mischung aus Direkt- und Bankkrediten freigekauft und stellen wichtige und kostengünstige Freiräume dar.

Daneben sind derzeit mehrere habiTAT-Projekte in Entwicklung: Living for Future in Wien steht knapp vor Baubeginn, Planet 10 ist in der Planung des Ausbaus, zahlreiche andere Projektgruppen sind in Gründung oder bereits auf der Suche nach Häusern und werden durch das habiTAT solidarisch beraten. In Deutschland besteht das Mietshäuser Syndikat mittlerweile aus 193 erfolgreich umgesetzten Hausprojekten, 30 weitere sind im Entstehen (Stand: 2024).

In den über 30 Jahren seit Gründung des deutschen Mietshäuser Syndikats im Jahr 1992 musste tatsächlich nur ein Projekt Insolvenz anmelden. Dieses Projekt – der Eilhardshof in Neustadt – war ein aufwändiges Renovierungsvorhaben eines alten Hofes, welches durch eine Fehleinschätzung der Renovierungskosten scheiterte. Die mit Bikes and Rails vergleichbaren Neubauprojekte in Deutschland sind so erfolgreich, dass es in einigen deutschen Städten wie etwa in Freiburg sogar eine bevorzugte Baugrundvergabe an das Mietshäuser Syndikat gibt.
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Wer profitiert von dem Projekt?

In erster Linie profitieren die aktuellen und zukünftigen Bewohner:innen des Hauses vom Projekt. Durch den Charakter des Modellprojektes und der umfassenden Öffentlichkeitsarbeit vom Verein Bikes and Rails sowie vom habiTAT profitiert letzten Endes aber auch die Gesellschaft, indem das Thema »leistbares Wohnen für Alle« im öffentlichen Diskurs immer wieder sichtbar machen und leistbare sowie ökologische Alternativen aufgezeigt werden.

Alle Bewohner:innen sind auch Vereinsmitglieder und arbeiten aus ideellen Gründen beim Verein Bikes and Rails mit. Alle geleisteten Arbeitsstunden sind unbezahlt und ehrenamtlich. Die Rechtsstruktur nach dem habiTAT-Modell schließt eine Gewinnausschüttung generell aus. Alle Mieteinnahmen werden für die Erhaltung des Hauses und die Tilgung der Kredite verwendet. Etwaige Überschüsse werden solidarisch für Neugründungen von gleichartigen Projekten eingesetzt. Die Gemeinschaftsräume des Hauses stellen wir für soziale, politische und kulturelle Initiativen kostenfrei oder gegen Spende zur Verfügung.
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Wie sind die Konditionen für einen Direktkredit?

Als Direktkreditgeber:in kannst Du der ›Bikes and Rails GmbH‹ ein qualifiziertes Nachrangdarlehen zwischen 500 € und 50.000 € zur Verfügung stellen. Die Verzinsung kannst Du zwischen 0 bis 1,5 % frei wählen. Sie ist zwar aktuell nicht sehr hoch, sieht man sich jedoch die angeblich so tollen Konditionen bei Banken an, sind diese oft zeitlich limitiert oder Lockangebote. Bei einem Nachrangdarlehen für die ›Bikes and Rails GmbH‹ bekommst du den von dir gewählten Zinssatz auch dann, wenn Banken wieder weniger Zinsen anbieten.

Die Zinsen werden am Jahresende nicht ausgezahlt und führen am 1.1. des Folgejahres zu keinem neuen Darlehen. Sie werden daher nicht erneut mitverzinst, sondern am Ende der Laufzeit unverzinst ausgezahlt. Im Folgejahr bekommst du von der ›Bikes and Rails Gmbh‹ einen Kontoauszug, damit du immer informiert bleibst.

Direktkredite haben eine unbefristete Laufzeit. Sie sind jederzeit kündbar und werden grundsätzlich nach längstens sechs Monaten zurückbezahlt. Die ›Bikes and Rails Gmbh‹ verrechnet keine Gebühren.
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Wie bekomme ich mein Geld zurück?

Der Direktkreditvertrag kann jederzeit gekündigt werden. Dazu stellen wir ein einfaches Formular zur Verfügung, dass per E-Mail oder Post geschickt wird. Je nach Höhe des Darlehens wird das Geld dann in der Regel (also insbesondere sofern keine der vorgenannten Umstände vorliegen) innerhalb von längstens 6 Monaten inklusive der Zinsen zurückbezahlt. Wir bemühen uns eine Rückzahlungsreserve zu halten, um auslaufende Direktkredite möglichst umgehend rückerstatten zu können. Das laufende Ersetzen von auslaufenden Direktkrediten durch neue ist ein Kernprinzip des Finanzierungsmodells des Mietshäuser Syndikats. So können sich laufend neue Unterstützer:innen am Projekt beteiligen und es dient dazu, dass Du Deinen Direktkredit möglichst schnell zurück erhältst.
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Was ist der Unterschied zwischen dem ›Bikes and Rails Verein‹ und der ›Bikes and Rails GmbH‹?

Die »Bikes and Rails – Gesellschaft für solidarische Hausprojekte GmbH« ist Liegenschaftseigentümerin, Generalvermieterin sowie Emittentin von qualifizierten Nachrangdarlehen bzw. Direktkrediten. Sie hat zwei Gesellschafter, den Verein ›Bikes and Rails‹ (51 %) und den Verein ›habiTAT‹ (49 %). Der ›Bikes and Rails Verein‹ ist Generalmieter des Hauses, er zahlt eine Generalmiete an die GmbH. Die Bewohner:innen des Hauses sind Mitglieder im Verein. Sie haben keinerlei Eigentumsrechte am Haus. Sie verfügen über Nutzungsverträge für die von ihnen bewohnten Wohnungen. Die Direktkredite gehen an die GmbH.
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Was ist das habiTAT?

Das ›habiTAT‹ ist ein 2014 gegründeter Zusammenschluss selbstorganisierter Hausprojekt-Initiativen in Österreich, mit dem Ziel, selbstorganisierte und langfristig bezahlbare Räume für Wohnen, Kunst- und Kultur, Politik und Soziales zu schaffen und abzusichern. Als Verein arbeitet das ›habiTAT‹ mit dem ›Mietshäuser Syndikat‹ in Deutschland zusammen, eine rechtliche, organisatorische oder ökonomische Verbindung gibt es nicht. ›HabiTAT‹ hat das Syndikatsmodell auf den österreichischen Rechtsraum übertragen. Unter dem Dach von ›habiTAT‹ gibt es mehrere umgesetzte Hausprojekte (Williy*Fred, Autonome Wohnfabrik, Schlor, Bikes and Rails), einige die gerade in der Umsetzungsphase sind (Living for future, Wohnstrudel) und manche die auf der Suche nach Häusern und Grundstücken sind (siehe https://habitat.servus.at/?page_id=686).
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Was heißt spekulationsfrei?

Die Situation am Wiener Immobilienmarkt ist seit Jahren durch stark steigende Mieten und Eigentumspreise bestimmt. Wohnraum wird immer häufiger als reine Wertanlage gehandelt, auf dessen hohe Rendite spekuliert wird. Die Inflation tut ihr Übriges. Das Resultat sind teure Mieten in Alt- und Neubau, die einen immer höheren Anteil der Lebenshaltungskosten einnehmen. Wir, die Bewohner:innen von ›Bikes and Rails‹, betrachten Wohnen als Grundrecht, nicht als Ware – auch in wachsenden Städten. Mit dem Hausprojekt setzen wir der rasant steigenden Mietpreisentwicklung eine Alternative entgegen und schaffen langfristig abgesicherte Räume zu leistbaren Mieten. Das Haus ist durch die Rechtskonstruktion des ›habiTAT‹ gegen eine Verwertung geschützt. Als Gesellschafter der ›Bikes and Rails GmbH‹ hat ›habiTAT‹ ein Vetorecht gegen einen Verkauf des Hauses oder Teilen davon. Selbst wenn der Verein ›Bikes and Rails‹ das Haus verkaufen wollen würde, wäre das nicht möglich. Das Haus wurde mit dem Erwerb durch die ›Bikes and Rails GmbH‹ dem Immobilienmarkt entzogen. Aus Privateigentum wird so Nutzungseigentum, das Generationen von Mieter*innen als kostengünstiger Freiraum zur Verfügung stehen wird.
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Die FAQs werden laufend ergänzt. Falls du Fragen hast, die sich hier noch nicht finden, kannst du uns gerne kontaktieren: kontakt@bikesandrails.org.  Antworten auf häufig gestellte Fragen werden von uns hier veröffentlicht.

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